고급 아파트로 변신하는 사무공간

원격 근무로 인해 많은 사무실이 비어 있게 됨에 따라 개발자들은 이 공간을 개인 주택으로 바꾸고 있습니다. Wray가 2021년 5월 워싱턴 DC의 패셔너블한 Foggy Bottom 지역에 문을 열었을 때 올해 가장 붐비는 부동산 프로젝트 중 하나였습니다. 8층짜리 아파트 단지의 그랜드 로비에는 대담한 아르데코 디자인이 있을 뿐만 아니라 화덕과 그릴이 있는 DC 스카이라인이 내려다보이는 옥상 테라스와 라운지와 전용 회의 공간이 있는 펜트하우스 클럽룸이 있습니다.

이 지역 주민들에게는 2차 세계 대전 당시의 이 건물이 158채의 호화로운 아파트로 변모한 것을 보고 상당히 놀랐습니다. 2년 전만 해도 이곳은 미 국무부가 운영하는 사무실에서 외교 문서를 해부하는 외교 정책 입안자들로 가득 찼습니다.

Wray는 주거 공간으로 개조된 워싱턴 DC 지역의 여러 작업 건물 중 하나일 뿐입니다. 임대 목록 사이트 RentCafe의 최근 보고서에 따르면 미국 수도는 전염병이 시작된 이후 1,091개의 신규 주택으로 전국 어느 곳보다 더 많은 사무실을 주택으로 전환 했습니다. 한편 이웃 도시인 버지니아주 알렉산드리아는 955세대로 뒤를 잇고 있다. 10년 전 공장과 호텔은 적응형 재사용의 주요 대상이었습니다. 이제 이전 사무실은 RentCafe에 따르면 지난 2년 동안 개조된 모든 미국 아파트의 41%를 차지합니다. 또한 미래 적응형 재사용 프로젝트에서 가장 인기 있는 건물 유형으로, 2022년에 미국에서 사용할 수 있을 것으로 예상되는 주거용 유닛 52,700개 중 1/4을 생성합니다(2012년 6,960개에서 증가한 수치).

원격 근무 및 하이브리드 방식으로 인해 기업 은 사무실 공간을 줄이고 수요를 낮추고 공급을 늘렸습니다. 한편, 주택 시장이 뜨거워지면서 개발자들은 노후 자산을 주요 주거용 부동산으로 탈바꿈시키려는 열망을 갖게 되었습니다.

이 적응형 재사용은 전염병으로 황폐해진 중심 업무 지구(CBD)를 활성화하고 도시를 설계하는 방법에 대한 오래된 가정을 뒤집을 가능성이 있습니다. 그러나 세금 코드 및 구역 제한과 같은 장애물이 많기 때문에 항상 쉽게 전환할 수는 없습니다. 가정을 사무실로 개조하는 데 큰 변화가 필요한 것처럼 사무실을 가정으로 바꾸는 것도 마찬가지입니다.

워싱턴 DC의 The Wray에는 8층짜리 아파트 단지에 라운지와 바가 있는 펜트하우스 클럽이 있습니다(Credit: Kip Dawkins).

 

북미의 죽어가는 다운타운

 

노후된 사무실을 주거용 건물로 바꾸는 추세는 미국에서만 일어나는 일이 아닙니다. 그레이터 파리 투자청(Greater Paris Investment Agency)은 사무실에서 주택으로의 전환을 위한 설계 경쟁 을 시작했으며 , 런던 시 공사 는 팬데믹으로 비워진 사무실을 용도 변경하여 2030년까지 최소 1,500개의 새 주택을 만들려는 야심 찬 전략을 발표 했습니다.

그러나 그러한 개종에 대한 필요성은 북미에서 가장 큽니다. 아시아에서는 원격 근무가 서양에서만큼 증가하지 않아 적응형 재사용에 사용할 수 있는 사무실 재고가 줄어듭니다. 유럽이나 라틴 아메리카에서 비즈니스 지구는 일반적으로 역사적 중심지 외부에 건설되어 복합 용도의 도심 중심부를 변화하는 직장 ​​추세의 가장 큰 영향으로부터 보호했습니다(Canary Wharf가 비어 있더라도 예를 들어 런던 중심부는 여전히 활기가 넘칩니다). 반대로 북미에는 도시의 중심부에 사무실 건물이 집중되어 있습니다. 그 중 많은 건물이 인프라와 기술이 오래되었습니다.

상업용 부동산 동향을 연구하는 워싱턴 소재 Brookings Institution의 연구원인 Tracy Hadden Loh는 미국의 상위 10개 사무실 시장을 살펴보면 CBD에서 약 90%의 사무실 공간을 찾을 수 있다고 말합니다. "기본적으로 다른 것은 없습니다."라고 그녀는 설명합니다. "그래서 회사원들이 재택근무를 시작했을 때 이 CBD는 금이 고갈된 후 서부의 광산 도시처럼 텅 비었습니다."

고용주들이 1980년대 건물 붐 동안 건설된 노후된 건물을 포기하고 근로자당 더 적은 평방피트를 소비하기 시작하면서 팬데믹 이전에 많은 시장에서 사무실 점유율이 감소하는 추세 였습니다. 도시는 이것이 한동안 도심에 위협이 된다는 것을 알고 있었습니다.

부동산 데이터 회사인 Yardi Matrix의 비즈니스 인텔리전스 관리자인 Doug Ressler는 "[사무실에서 주거지로의 전환] 이러한 추세는 2019년에 실제로 나타나기 시작했으며 대유행이 닥칠 즈음에 받아들여졌습니다."라고 말했습니다. RentCafe 보고서를 작성합니다. "대부분의 전환은 주택 수요가 가장 많고 전환 능력도 높은 도시 핵심 지역에서 일어나고 있습니다."

필라델피아의 로건 스퀘어 지역에 있는 프랭클린 타워의 외관(제공: Robert Deitchler/Gensler)

 

캘거리에서는 나쁜 사무실이 좋은 거주지를 만듭니다.

 

아마도 캐나다의 캘거리만큼 공격적으로 오래된 사무실 건물을 주거 단위로 전환하는 도전에 착수한 도시는 세계에서 없을 것입니다.

건축 디자인 회사 Gensler의 토론토 사무소 소장인 Steven Paynter는 "캘거리는 일종의 나쁜 방식으로 트렌드를 앞서고 있었습니다."라고 설명합니다. 회사는 2020년 여름에 캘거리의 경제 개발 그룹과 협력하여 2013년 파산을 선언한 디트로이트의 두 배인 약 32%를 맴도는 사무실 공실률에 대처하기 위한 계획을 개발했습니다. 

Paynter는 "팬데믹은 그들이 꽤 침략적이고 진보적인 생각을 하지 않는 한 되돌릴 수 없다는 것을 깨달았을 때 모래 위의 선이었습니다."라고 Paynter는 말합니다. 시장에서 빼내고 총 공실의 약 1200만 평방 피트".

Gensler는 캘거리와 협력하여 사무실을 주거용 주택으로 전환하기 위한 스코어카드를 개발했으며, 위치(중앙에 있고 접근성이 높습니까?) 및 모양(코어에서 창까지 깊이가 더 짧은 좁은 건물은 전환하기가 더 쉽습니다)과 같은 사항을 살펴봅니다. 이러한 지표를 사용하여 건물의 약 35%가 재정적으로 실행 가능한 전환의 최고 후보임을 발견했습니다.

캘거리는 50%의 목표를 가지고 있었습니다. 이를 달성하기 위해 제곱피트당 CAD$75($58, £47)의 현금 인센티브를 만들었습니다(개발자가 경제적으로 더 쉽게 사용할 수 있도록 부동산당 최대 CAD$10m). Paynter에 따르면 프로젝트의 수명 주기를 처음부터 끝까지 약 18개월 단축한 결과: 개발 중인 새로운 프로젝트는 캘거리 시내 인구를 약 24% 증가시킬 것으로 예상됩니다. 

Paynter는 "기존의 도심 구조 내에서 보다 현대적인 도시를 만들 수 있는 기회입니다."라고 말합니다 . Gensler는 현재 캘거리에서 개발된 방법을 사용하여 미국의 여러 도시에 점수를 매기고 중국 주요 시장의 개별 개발자와 협력하고 있습니다.

많은 사무실에서 아파트로의 전환에는 Franklin Tower와 같은 전망이 있는 옥상 데크와 같은 고급 편의 시설이 있습니다(제공: Robert Deitchler/Gensler).

 

CBD를 다시 채우는 효과

 

캘거리에서 진행 중인 것과 같은 변화는 전염병이 시작된 이후 불모의 상태였던 도심 부문에 새 생명을 불어넣는 데 필요할 것입니다. 신용카드 회사의 리서치 부서인 마스터카드 경제 연구소(Mastercard Economics Institute)의 보고서에 따르면 커피숍, 세탁소, 코너 매장을 포함한 CBD의 중소기업 지출이 2021년에 비해 33% 감소한 것으로 나타났습니다. 2019년 수준 인 반면 주거 지역의 유사한 소매업체는 8% 증가했습니다.

대유행은 CBD 내의 다양성이 회복력의 핵심 결정 요인이라는 것을 충분히 분명히 했습니다. Loh는 “투자 포트폴리오와 같습니다. “중심 업무 지구는 미래의 업무 경향에 대한 위험 노출을 줄이기 위해 다각화해야 합니다.”

다운타운에 더 많은 주택을 추가하면 거의 모든 북미 도시에서 "화이트칼라 근로자를 위해 교외에서 도심으로의 출장을 제공하도록 과도하게 설계"되어 있는 어려움을 겪고 있는 대중 교통 시스템을 되살리는 데 도움이 될 수 있다고 Loh는 말합니다. 버스와 기차는 텅 비어 있다.

대부분의 사무실에서 주거용으로의 전환은 고급 유닛을 위한 것이지만(종종 프로젝트를 실행 가능하게 만드는 데 많은 비용 이 들기 때문), 이 기회를 사용하여 보다 저렴한 주택을 만들려는 압력이 있었습니다. 예를 들어, Mayer Building 은 로스앤젤레스 시내의 아르데코 랜드마크로 현재 79개의 소득 제한 아파트가 있는 저렴한 주택으로 개조되고 있습니다.

Loh는 "저렴한 주택이 필요한 사람들은 기회를 위해 대중 교통이 잘 제공되는 접근성이 높은 위치에 있어야 하는 사람들이기도 합니다."라고 말합니다. "따라서 저렴한 주택 공급과 적응형 재사용을 살펴봐야 하는 강력한 형평성과 위치 효율성 주장이 있습니다."

많은 도시가 현재 사무실 건물의 용도를 변경하려고 하는 마지막 이유는 비영리 조직인 Architecture 2030에 따르면 건설이 전 세계 탄소 배출량의 약 11%를 기여 하고 적응형 재사용을 통해 이를 최대 80%까지 줄일 수 있기 때문입니다. 

환경, 재정 및 형평성에 대한 우려가 모두 작용하는 상황에서 이러한 추세는 이제 전 세계 도시가 전염병에서 벗어나 변화된 도심의 건강을 평가하고 있기 때문에 가속화될 것으로 예상됩니다.