한국의 아파트 버블 붕괴? 정세에 숨어 있는 과열함정

한국의 금리 상승은 아파트 가격 하락으로 이어지며, 이대로 진행하면 아파트 버블의 붕괴의 요인이라고도 생각할 수 있을 것이다. 한국의 아파트 버블 붕괴는 어떤 상황에서 일어날 수 있습니까? 이 글에서는 한국의 아파트 버블 붕괴와 요인에 대해 한국의 아파트 사정을 아는 전문가의 견해에서 고찰해 보았습니다.

한국 아파트 버블 붕괴 상황

한국의 아파트 투자 시장의 현상은 아세아 대학의  교수 견해를 참고로 했습니다. 그 내용에 따르면 한국에서는 지난 몇 년간 정책금리의 단계적인 인상이 계속되고 있다. 한국의 중앙은행이 단계적으로 금리가 올라가고 있는 것이 부동산 버블 붕괴의 방아쇠도 되고 있는 상황입니다.

한국의 정책금리 추이

한국의 정책금리의 추이는 다음과 같이 변화하고 있습니다.

• 2020년 5월: 0.5%
• 2021년 11월: 1%
• 2022년 4월: 1.5%
• 2022년 7월: 2.25%
• 2022년 1월: 3%
• 2023년 1월: 3.5%
• 2024년 8월: 3.5%

한국에서는 단계적인 정책금리 계약이 시작되어 현재는 3.5%라는 숫자가 되고 있습니다. "모기지의 금리가 상승하면 아파트를 사는 사람이 줄어든다"는 동향이 아파트 가격 하락으로 이어지고 있다는 것입니다.

2021년 당시에는 앞으로의 아파트 가격 상승을 물론 부동산을 구입하는 주인이 늘고 있던 시기라고 전해지고 있습니다. 그 경향에서 아파트의 수요가 늘어나 아파트 가격은 급등했다고 합니다.

2022년 이후부터 아파트 가격 하락이 시작되고 있다고 지적하고 있습니다. 즉, 2022년 아파트 가격이 고가가 될까요? 

아파트  거품의 붕괴

아파트 버블의 붕괴는, 아파트 오너에 대해서 보증금을 둘러싼 트러블에도 발전하고 있습니다. 한국의 아파트 버블 붕괴의 내용은 한국의 아파트 투자 시장의 지표로서 실질 주택 가격 지수가 참고가 될 것입니다. 

아파트  매매 가격 추이(한국 전역의 아파트 가격)

• 2022년 1월: 4억2765만4000원
• 2022년 9월: 4억2133만9000원
• 2023년 5월: 3억8375만원
• 2024년 8월: 3억2113만원

부동산 매매 가격의 추이에서는, 2023년이 되어 아파트 가격의 하락을 볼 수 있습니다.

한국의 도심부인 서울에서는 2020년~2022년에 걸쳐 임대료가 상승 경향이었다고 지적하고 있습니다. 그러나 아파트의 매매 가격이 내려가면 임대료도 30% 정도 하락하고 있다는 것입니다.

한국의 아파트 시장에서 일어나는 일

한국의 아파트 시장에서는 2021년 아파트 투자가 활기차고 있었다고 지적하고 있습니다. 한국에서는 서울 등의 도시부에 인구가 집중되어 도시부의 아파트 가격이 급등했다는 것입니다. 이 움직임은 어떤 의미, 다음과 같은 사고방식을 가진 사람이 늘어났기 때문이 아닐까요.

• 아파트 투자로 수입을 늘리고 싶다.
• 아파트 투자는 손해를 입지 않는다

이러한 생각의 사람이 늘어났기 때문에, 아파트 가격도 상승하고 있었다고 생각됩니다. 또한 한국의 정책금리 인상 이전에는 은행에 돈을 맡겨두더라도 금리를 기대할 수 없었다고 전해지고 있습니다. 구체적으로는 은행의 예금금리가 1%~2%입니다.

그 때문에 은행의 예금과 비교해도 ' 아파트 투자 쪽이 벌어진다'고 판단하는 사람이 늘어났습니다. 이러한 배경이 한국의 아파트 투자 수요를 높인 것으로 생각됩니다.

그러한 가운데, 문재인 전 정권에 있어서 주택 공급이나 대출의 규제가 행해졌다고 전해지고 있습니다. 규슈국제대학 현대비즈니스학부 교수 보고서에 따르면 문재인 전 정권에서는 다음과 같은 규제가 실시되었다고 합니다.

• 분양권 재판매 금지
• 부동산 거래 및 관리와 관련된 세율 인상
• 고평가액의 부동산에 대한 주택담보대출의 제한과 금지 

이러한 규제가 시행되는 등 아파트 투자에 대해 나쁜 이미지도 갖고 있어 아파트 투자의 격차 확대가 확산되는 요인이 되었다고 전하고 있습니다.

그래도 서울 근교의 아파트는 치솟고, 도시부에 좋은 직장이나 학교가 집중하는 것도 추풍이 되어, 도시부의 주택 수요는 높아졌습니다.

한국에서는 정책에 따른 아파트 공급이 줄어들어도 도시 아파트를 찾는 상황은 변하지 않습니다. 규제가 실시되어도 오히려 늘어나는 상황입니다.

문재인 전 정권에서는 이 수요 상황을 파악할 수 없었을 뿐만 아니라 “수요에 반하여 주택의 공급을 줄여 버렸다”고 전하고 있습니다. 

수급 밸런스는 흐트러지기 때문에, “지금 아파트를 사지 않으면 향후 살 수 없게 된다”는 긴급성이 아파트의 가격 상승의 요인이 아닐까요.

아파트 가격 급등이 진행된 한국 서울은 면적과 인구 부분에서 도쿄와 유사하다.

• 서울 : 25구, 인구 995만명, 면적 605제곱킬로미터
• 도쿄：23구, 966만명, 면적 627제곱킬로미터 출처：※1

한국 아파트 연구원의 이야기에 따르면 서울의 아파트 가격은 2022년 정도까지 치솟았다고 한다.

아파트의 평균 가격(분양 맨션)은 10억원을 넘고 있는 한편, 2022년 봄부터 여름에 걸쳐 가격이 하락하고 있는 움직임도 지적하고 있습니다. 또한,이 하락하는 움직임은 심각한 상황으로 간주됩니다. 

정세

아파트 가격 하락에 대한 추풍이 된 것이 한국 특유의 임대료 '전세'입니다.

전세는 대차인이 대가에 아파트 가격의 60~70%를 보증금으로 지불하는 제도를 말한다. 이 보증금(전세)을 원금으로, 대가는 새로운 부동산의 구입에 대하는 것이 일반적이라고 합니다.

그러나 대가는 임대계약의 만료 시에 "맡겨둔 보증금의 전액을 대차인에게 환불해야 한다"는 규칙이 있습니다. 그 규칙이 미래의 자금 반복을 압박하는 것입니다.

대가 측에서는, 대차인으로부터 맡고 있는 보증금을 환불할 수 없는 트러블이 다발하고 있습니다. 거기에는 대출을 받고 구입한 물건의 전세금액(보증금)이 내려가는 것도 관련되어 있습니다. 

 

예를 들면 다음과 같습니다.

아파트 가격 10억원의 물건으로 60%에 해당하는 전세금 6억원을 맡고 있었다고 합시다. 대차인이 퇴거해 버리면, 6억원을 환불해야 합니다.

그 퇴거시에 부동산 가격이 8억원에 하락하고 있었을 경우는, 8억원의 60%에 해당하는 4.8억원이 다음의 입주자로부터 맡는 새로운 전세금이 될 것입니다.

즉 아파트 가격 하락은 전세금에도 영향을 미치는 것이다.

일반적으로, 지금 살고 있는 사람의 전세금을 다음 거주자로부터 맡는 전세금에 맞추기 위해, 자금을 벌 수 없는 대가는 물건을 담보로 은행으로부터 추가 대출을 받는 것도 생각할 수 있습니다.

한국의 20대~30대의 샐러리맨이, 급등하는 아파트 시장의 때에 「지금 사자」라고 기세를 곱해 아파트을 사 버린 것도 시대 배경이 아닐까요.

한국의 아파트 거품은 가난하고 싶지 않은 감정에서 태어났다?

한국에서는 아파트 투자로 부자(성공)하고 있는 사람이 주위로 늘고 있습니다. 그 상황에서는 늦어지면 “가난”한 감각을 갖게 될 것입니다.

2022년까지는, 가난이 되고 싶지 않아서, 아파트 오너가 되는 패턴이 생각되었다고 하는 것입니다.

그 결과, 2022년부터 아파트 가격이 하락하고, 동시기에 아파트를 구입한 사람은, 피크시의 가격으로 구입했다고 판단할 수 있습니다. 이것이 한국에서는 사회 문제가 되고 있는 것입니다.

그러나 한국의 대도시와 인기있는 지역의 요구는 높고, 현재도 물건 가격은 오르고 있다고 전하고 있습니다.

그러나 인기없는 지역의 아파트는 빈 집 문제가 있다는 것입니다. 한국은 일본과 마찬가지로 인구 감소도 우려되고 있습니다. 아무래도 인구가 도시부에 집중해 버리는 것이 과제이기도 합니다.

인구가 서울과 부산 등 인기 있는 도시에 집중하여 필요에 격차가 태어나는 상황입니다.

또한 한국에서는 아파트 임대료가 하락하더라도 아직 물건의 가격은 일본보다 높은 것이 현재가 아닐까요. 이러한 문제에 대한 대책으로서, 모기지의 금리를 인하하는 것도 필요하다고 합니다.

미래에 모기지금리(2024년 3.5%)가 하락하면 아파트 투자가 늘어날 가능성도 있기 때문에 전문가들은 지난 몇년간 부동산 가격 상승이 없을 것으로 예상하고 있는 상황입니다.

한국의 아파트 버블 붕괴를 일본으로 바꾸어 생각하자

한국에서 아파트 투자를 하려면 정세나 정책금리 동향 등도 생각해야 합니다. 아파트 가격이 변동하면 반드시 정세에 영향을 미치고 아파트 소유자의 부담은 피할 수 없을 것입니다.

현재의 한국에서는, 물건의 가격 상승이나 하락으로 은행으로부터의 대출까지 시야에 넣어야 합니다. 이러한 상황은 사전의 정보 입수나 조사도 크게 관련된다고 생각할 수 있습니다.

한국 상황에서는 '가난해지고 싶지 않으니 지금 투자를 시작하겠다'는 시대의 흐름에 무리하게 타는 이미지도 받았습니다. 그렇다면, 일본에 되돌아 보았을 경우, 사전의 정보 수집이나 학습이 필요하다고도 판단할 수 있습니다.

최근 투자 기회를 잃어도 투자에 대한 지식과 정보 수집이 필수적이지 않을까요? 우선, 배울 기회가 있으면 체험해 보는 것도 필요하다고 생각됩니다.