"아파트 투자는 '지옥'?" 대책이나 지옥을 보기 쉬운 사람의 특징을 소개합니다

아파트 투자는 지옥이라는 것을 들었거나 눈에 본 적이있는 사람도 많을 것입니다. 그렇다면 왜 아파트 투자가 지옥이라고 하는가 ?

그 밖에도, 「지옥」이라고 불리는 것에 관한 의문이 있다고 생각합니다. 그 때문에 본 글에서는 이하와 같은 내용에 대해 해설하고 있습니다.

아파트 투자를 시작하거나 위험과 현실을 알고 신중하게 판단 할 수 있습니다.

아파트 투자의 「지옥」이란

• 예상대로 집세 수입을 얻을 수 없다.
• 매각해도 대출을 갚을 수 없다.
• 임대 보증의 감액으로 자기 파산에 이른다
• 입주자 대응으로 심신 모두 쉬지 않는다
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전원주택의 가장 큰 장점은 자유로움 스트레스 없는 편안함

투자가 지옥이 되는 요인

아파트 투자의 큰 장점으로 수익성이 높아질 것입니다. 그 때문에, 최근에는 FIRE 등 조기 리타이어하는 방법으로서 아파트 투자를생각하고 있는 사람도 늘어나고 있습니다. 관리회사에 아파트 관리를 맡기면, 자신은 특별히 아무것도 하지 않고 매월 수백만원의 집세 수입이 손에 들어 온다는 불로소득에 기대하는 것도 꿈이 아닙니다. 실제로 아파트 투자를 시작해 조기 리타이어를 하고 있는 분도 많이 있습니다.

그러나 아파트 투자를 시작하면 누구나 불로소득을 얻을 수 있는 것은 아닙니다. 장점이 있는 반면, 지옥으로 변화하는 여러 요인이 있습니다. 안이하게 아파트 투자를 시작하면, "이런 일은 아니었다"고 후회를 해 버릴 가능성이 매우 높을 것입니다 . 따라서 본 글에서는 아파트 투자 지옥이 되는 요인을 소개합니다.

 

다음은 아파트 투자 지옥이 되는 요인 10선입니다.

• ① 임대수요가 없는 토지에 아파트를 세우다
• ②물건을 수율만을 의식하여 선택한다
• ③수입에 대한 기대로부터 고액의 차입금으로 시작한다
• ④서브리스 계약의 함정에 빠지다
• ⑤ 원상회복비용이 고액이 된다
• ⑥집임체납이나 밤 도망을 하는 입주자가 나온다
• ⑦건축한 후에는 생각하지 않는다
• ⑧ 요구의 조사 부족으로 인해 설계를 잘못한다
• ⑨경률에 추가투자를 한다
• ⑩관리회사를 권할 수 있는 채로 선정하고 있다

요인 ① 임대수요가 없는 토지에 아파트를 세우다

아파트 투자에서 그 토지에 임대 수요가 있는지도 중요합니다.

임대 수요가 없는 토지에 아파트를 지어 버리면 입주자가 늘지 않고 공실이 많아집니다. 공실이 많아지면 집세 수입이 줄어드는 것은 물론, 대출을 짜고 있었을 경우는 그 대출을 상환해야 하기 때문에 점점 투자가 어려워 집니다.

또, 공실 대책을 위해 리폼을 하면 별도 리폼 비용이 듭니다. 공실이 늘어나면 아파트의 매각 가격도 내려 버려, 상환이 어려워져도 매각으로 도망칠 수 없게 됩니다.

요인②물건을 수율만을 의식해 선택한다

높은 수익률에 주목하여 아파트 투자를 시작하면 아파트 경영이 지옥이 될 수 있습니다. 곧 수리가 필요한 물건이거나 공실이 발생하기 쉬운 물건은 수익성이 충분하지 않기 때문에 높은 수익률로 판매 될 수 있습니다.

또, 건축시에 싸게 세우는 것을 의식하지 않으면, 입주자가 발견되지 않고, 곧바로 수선이 필요하게 되기 때문에, 집세 수입보다 지출의 쪽이 많아져 버립니다.

수익률을 의식하는 것은 중요하지만 거기에만주의하지 않고 아파트 경영을 시작해야합니다.

요인③수입에 대한 기대로부터 고액의 차입금으로 시작한다

아파트 투자에서는, 시작하는 단계에서 고액의 차입을 해 버려 빚 지옥이 되는 예도 많이 볼 수 있습니다. 그렇다면 왜 균형이 잡히지 않는 고액의 차입을 해 버릴까요? 그 이유는 상담 단계에서 확인하는 시뮬레이션에 있습니다.

아파트 투자 전에 작성된 시뮬레이션은 어디까지나 예상입니다 . 위험을 고려하지 않은 차입 금액으로 시작하면 집세 수입이 줄어들면 갚는 것만 으로 어려움을 겪을 수 있습니다 .

그 때문에, 공실이나 수선비가 걸린다고 전제로 , 무리가 없는 상환을 계속할 수 있는 금액을 빌리는 것이 중요합니다.

요인 ④ 서브리스 계약의 함정에 빠지다

서브리스 계약은 관리 회사에 아파트 투자를 통째로 맡기고, 주인은 매월 일정한 임대 보증을 얻는 아파트 관리 방법 중 하나입니다. 아파트 투자의 수고가 줄어들고, 공실률에 관계없이 일정한 수입이 들어가기 때문에 인기있는 관리 방법이되고 있습니다.

그러나 주의해야 할 점은 임대 보증이 감액될 수 있다는 것 입니다. 정기적으로 보증액의 재검토가 있기 때문에, 임대 보증이 있다고 해서 항상 일정한 수입이 들어오는 것은 없다고 생각해 두는 것이 좋을 것입니다.

또한 서브리스 계약은 수수료가 부과된다는 점에서도 주의가 필요합니다. 보증액과 수수료에 의해, 단번에 아파트 투자가 괴로워져 버리는 분도 많이 계십니다. 

요인 ⑤ 원상회복비용이 고액이 된다

아파트 투자에서는, 유지 관리 비용 중에서도 원상회/복에 드는 비용은 경시되기 쉽습니다. 입주자가 깨끗하게 사용해 주면, 비용은 거기까지 걸리지 않을 것입니다.

그러나, 그 중에는 방이 쓰레기 저택으로 되어 고액의 원상 회복비를 부담하지 않을 수 없는 케이스도 드물지 않습니다 . 이런 경우에는 입주자에게 비용을 청구할 수도 있지만, 이야기가 통하지 않고 도망가 버리는 경우도 많습니다. 쓰레기 저택을 깨끗하게 하면, 몇 달간의 순이익분이 필요하게 되어 버릴 것입니다 .

입주자 전원이 깨끗하게 방을 사용해 준다고는 할 수 없습니다.

요인⑥집임체납이나 밤 도망을 하는 입주자가 나온다

전항에서는 입주자의 모랄에 기인하는 지옥의 원인에 대해 해설했습니다. 이와 관련하여 집세 체납이나 밤 도망을 하는 입주자도 아파트 투자에 숨겨진 지옥의 함정이라고 할 수 있습니다. 아파트 투자에서 이러한 문제는 친숙하고 심각한 문제입니다.

집세 체납이나 밤 도망이 발생하면 몇 달 동안 들어올 수 있는 집세 수입을 얻을 수 없습니다. 또, 밤 도망가면 입주자의 수색이나 집세 청구, 남겨진 가재의 처분 등에 큰 비용이 걸려 버립니다 . 게다가 문제가 정리될 때까지 각 방면과 연락을 잡는 등 노력도 걸릴 것입니다.

이처럼 집세 체납이나 밤 도망에 의해 고액의 비용이 발생해 빚 지옥이 되는 것은 드물지 않다는 것도 머리에 넣어 둘 필요가 있을 것입니다.

요인 ⑦ 세운 후를 생각하지 않는다

상속세를 절세하는 방법으로 아파트 투자를 시작한다면 아파트를 세우면 목적이 달성될 것입니다. 그 때문에, 관리에 대해서는 업자에게 맡기게 하는 분도 많을 것입니다.

그러나 아파트 투자로 충분한 수익을 얻지 못하면 절세할 수 있었던 분 이상의 부채를 안고 버릴 가능성이 높습니다 . 그러므로 절세 목적으로 시작하더라도 중요한 것은 아파트 경영에서 어떻게 채산할 수 있는지 항상 생각하는 것입니다.

아파트를 지어주지 않으면 오히려 부채를 만드는 것일 뿐입니다.

요인⑧ 요구의 조사 부족으로 인해 설계를 잘못한다

아파트 투자하기 전에 입주자가 안심하고 살 수 있는 환경을 제공하는 사업 이라고 할 수 있습니다. 따라서 주거 환경을 크게 좌우하는 설계를 잘못하면 입주율이 나빠져 채산을 취할 수 없게 될 가능성이 높을 것입니다.

특히, 아파트 투자에서 상속세 대책만을 목적으로 하고 있다고 설계에 대해 생각하는 시간을 취하지 않고 진행해 버리게 됩니다. 설계를 잘못 해 버리는 큰 요인으로서는, 충분한 입지 조사가 되어 있지 않은 것이 올려집니다. "아파트를 세우면 쉽게 벌 수 있다"는 것은 없습니다.

또, 건축회사의 라인업으로부터 세우는 아파트를 선택하는 경우도 많습니다만, 여기에서도 주의가 필요합니다. 정규화된 아파트는 각 지역의 요구에 가장 적합한 디자인이 아니다. 자신이 아파트를 세우는 지역에는 어떤 필요가 있는지에 대해 생각하지 않으면 충분한 임대 수익을 얻는 것이 어려울 것입니다.

요인⑨경률에 추가투자를 한다

경량의 추가 투자는 아파트 투자의 지옥화를 조장시킬 수 있습니다.

아파트 투자는 부수입으로서는 매력적인 금액입니다만, 그것만으로 생활이 되면 자산 규모를 크게 할 필요가 있습니다. 그 때문에, 1동째 지은 후에 곧바로 2동째·3동목의 투자를 행해 버리는 사람이 있습니다. 그러나 이러한 경량의 추가투자는 아파트 투자 지옥이 되는 요인이 될 수 있습니다.

첫 번째 건물은 자기 자금을 준비하기 쉽기 때문에 상대적으로 안전하게 투자 할 수있는 사람이 많지만 두 번째 건물과 세 번째 건물을 서두르면 자기 자금이 적어 차입금의 비율이 많아집니다. 버립니다 . 차입금의 비율이 커지면 앞서 언급했듯이 빚 지옥이 되어 상환에 시달리게 됩니다.

아파트 경영을 지옥으로 만들지 않으려면?

아파트 투자 지옥이 되는 요인을 알고 있는 곳에서, 본장에서는 아파트 경영을 지옥으로 하지 않으려면 어떻게 하면 좋을까에 대해 설명합니다.

 

아파트 투자를 지옥으로 하지 않기 위한 대책은 다음과 같습니다.

• 입지조사로 경쟁력 있는 아파트를 건축
• 여유있는 자금 계획을 실시한다.
• 공실률을 낮추고 임대소득을 올리다
• 대출 검토
• 부동산 매각
• 관리 회사 선택을 신중하게 수행
• 서브리스 계약의 단점을 배웁니다.
• 노후화를 기대해 둔다
• 입주심사를 엄격히 한다
• 상담할 수 있는 창구를 확실히 안내해 둔다
• 자기자금을 확실히 준비
• 저렴한 비용으로 고품질의 아파트 건축
• 아파트 대출을 상환 비율을 미리 시뮬레이션
• 토지와 그 주변의 조사를 충분히 실시한다
• 아파트 디자인은 하우스 메이커에게 맡긴다.
• 시공사로부터의 매입에도 스스로 대책을 세운다

 

 

입지조사로 경쟁력 있는 아파트를 건축

아파트를 세우는 장소의 후보가 있다면, 그 토지가 어떠한 입지에서 아파트 경영에 적합한 입지인지 여부 등 사전에 확실히 조사를 실시합시다.

입주자의 요구를 충족시킨 배치나 설비, 디자인 등을 도입하는 것으로 경쟁력이 높은 아파트이며, 그것을 건축하기 위해서는 입지 조사가 빠뜨릴 수 없습니다.

여유있는 자금 계획을 실시한다.

빚 지옥이 되지 않으려면 여유 있는 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다. 아파트 투자에 있어서의 자기 자금 비율은 최저라도 10%라고 말해지고 있습니다만, 여유를 가지면 30%는 준비해 두는 것을 추천합니다.

차입금의 비율이 많으면 대출 상환에 막히거나 가파른 지출이 발생하면 고통을 겪을 수 있습니다. 공실이 발생한 경우 등을 예측하여 여유를 가진 자금계획을 세울 필요가 있습니다.

공실률을 낮추고 임대소득을 올리다

아파트 투자 지옥이 되고 있는 경우, 공실률이 높게 생각하도록 집세 수입을 얻을 수 없는 패턴이 많습니다.

이 경우 공실률을 낮추고 집세 수입을 올리려면 '리폼 하우스 클리닝', '입주자의 금전적 부담을 경감', '입주 조건 완화' 등의 방법이 있습니다.

리폼 하우스 청소

노후화가 진행되고 있는 경우, 리폼이나 하우스 클리닝 등의 대처법이 유효하게 됩니다. 그러나 비용이 너무 많이 들면 회수되지 않을 수 있습니다.

그 때문에, 벽지나 물 주위등의 눈에 띄기 쉬운 곳에 핀 포인트로 대처하는 것을 추천합니다.

입주자의 금전적 부담 경감

입주자의 금전적 부담을 경감하는 방법으로는, 부금을 없애거나 프리렌트 기간을 마련하는 등이 있습니다.

임대료를 한 번 낮추면 다시 올리는 것이 어려워지므로 최종 수단에 남겨두고 다른 일을 할 수 있습니다.

입주 조건 완화

고령자나 외국인, 애완동물의 불가 등 입주 조건을 완화함으로써 입주자의 획득으로 이어집니다.

다만, 상기와 같은 조건의 완화에 의해, 원래 있던 입주자가 퇴거해 버릴 가능성이 있는 점에 주의가 필요합니다.

대출 검토

지옥이 되는 이유가 금리 높이라면 대출 검토가 필요할 수 있습니다.

금리는 1%라도 변경하면 상환액에 매우 큰 차이가 생깁니다 . 그러므로 금리가 낮은 금융기관에 대여할 수 있다면 수수료는 부과되지만 상환은 편해질 것입니다.

부동산 매각

아파트 투자가 악화의 일도를 뒤쫓는 한편이라고 느꼈을 경우, 일찍 물건의 매각을 검토하는 것이 중요합니다.

끈기가 흑자가 되는 패턴도 있습니다만, 불필요하게 투자가 악화될 가능성도 높습니다. 적자 그대로 투자를 끝내는 것에 저항을 가질지도 모릅니다만, 되돌릴 수 없는 것보다는 낫다고 생각해야 합니다.

또한 빨리 손해를 털고, 자금을 조금이라도 남겨두면 그에 따라 새로운 투자를 시작할 수도 있습니다.

관리 회사 선택을 신중하게 수행

자주 관리하지 않고 관리를 위탁하는 경우 관리 회사 선택 을 신중하게 수행해야합니다. 다음을 참고로 관리 회사를 선택합시다.

세련된 보상이 될 수 있습니까?

관리회사는 소유자와 입주자 사이에 서 있기 때문에, 확실히 그 양자의 의사소통을 없애야 합니다.

작은 일이라도 제대로 연락해 대응해 주는 관리 회사를 선택합시다.

입주자 시선인가?

관리회사는 입주자의 요구를 파악하고 입주자의 모집을 열심히 적절하게 실시 할 수 있는지가 중요합니다.

세세한 부분까지 신경을 쓰고, 물건의 관리나 입주자의 모집을 해 주는 관리 회사를 선택합시다.

직원 교육이 가능합니까?

취급하고 있는 물건 주변의 정보를 파악하고 있는 사원이 많아, 사원의 교환이 적은 관리 회사를 선택합시다.

오랫동안 그 물건을 취급하고 있으면, 견학자에 대해 다양한 배려가 된 안내를 할 수 있습니다. 이것이 가능하면 견학자에게 더 나은 이미지를 가져와 자연과 입주자도 늘어날 것입니다.

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서브리스 계약의 단점을 배웁니다.

아파트 투자 지옥이라고 하는 것이, 일괄 빌리기(서브리스 계약)의 함정에 걸려 버리는 사람이 많기 때문입니다.

임대 보증형 서브리스는 아파트를 한동마다 서브리스 회사로 전대하는 관리 방식입니다. 임대료 수입이 보장되지만, 오너가 받을 수 있는 것은 만실 상정시의 80%~85% 정도의 금액이므로 집세 수입으로서는 시세보다 낮은 것입니다. 또한 일정 기간에 임대료의 재검토를 관리회사로부터 제안하는 것에도 주의가 필요합니다.

게다가, 서브리스 계약에는 오너 사정의 계약 해제를 할 수 없고 , 일방적으로 계약 해제를 하면 거액의 페널티를 부과되는 경우가 있습니다. 서브리스 계약에는 많은 이점이 있지만 위험도 존재합니다. 서브리스 계약을 체결할 때는 계약 내용을 확실히 읽고 자신이 납득이 가는 형태로 계약을 맺자.

 

노후화를 기대해 둔다

아파트는 경년 열화에 의해 노후화해 가는 것이므로, 정기적으로 수선 비용이 듭니다. 이러한 비용과 빈도는 다음과 같습니다.

• 원상 회복비 : 입주자의 퇴거마다 수십만원~200만원 정도
• 노후 예방의 수선비 : 3년에 1회 정도, 수십만원~수백만엔
• 대규모 수선비: 15년에 1회 정도, 수천만원~수억원
• 파손 개소 수리비 : 파손이나 재해에 따라 수십만원 ~ 수백만원

상기를 보면 알 수 있듯이 수선비에는 결코 낮지 않은 비용이 필요하게 되고, 이것들은 아파트 투자를 계속하는데 있어서 빠뜨릴 수 없는 것입니다. 그 때문에 노후화를 예상해 수선비를 계획에 쌓아 둘 필요가 있습니다.

입주심사를 엄격히 한다

집세 체납이나 밤 도망에 의해 불합리한 손실을 입고 싶지 않다면, 입주 심사를 엄격하게 하는 것입니다. 심사로 안정적인 수입을 얻고 있는 사람, 신용할 수 있는 속성의 사람에게 짜서 두면 집세 체납이나 밤 도망을 받는 리스크를 경감할 수 있습니다.

물론 너무 엄격하게 하면 공실이 묻히지 않을 가능성이 있습니다만, 공실 상태보다 집세 체납자가 거주하고 있는 쪽이 귀찮다고도 말할 수 있기 때문에 밸런스가 중요합니다. 임대 계약시에 근무처나 친가의 연락처를 입수하거나, 평소부터 입주자와 적절한 커뮤니케이션을 취하는 등도 효과적입니다.

또, 입주자가 막상 지불할 수 없게 되었을 때에 상담해야 할 창구가 어딘가를 사전에 나타내 놓는 것으로, 사전에 밤 도망이나 집세 체납을 막을 수 있습니다. 원래 임대료 설정이 시세보다 높게 입주율이 오르지 않는다는 일도 있기 때문에, 그 경우는 임대료료를 재검토하는 타이밍일지도 모릅니다.

상담할 수 있는 창구를 확실히 안내해 둔다

입주자가 막상 지불할 수 없게 되었을 때에 상담해야 할 창구가 어딘가를 사전에 나타내 놓는 것으로, 사전에 밤 도망이나 집세 체납을 방지합시다.

원래 임대료 설정이 시세보다 높고 입주율이 오르지 않는다는 것도 있습니다. 독촉은 힘든 일이지만 임대료 설정을 검토하는 타이밍 일 수 있습니다.

입주자에게도 다양한 사정이 있습니다. 매일 아침 인사할 때까지는 가지 않아도 주인과 입주자 사이에는 양방향 커뮤니케이션을 취하는 것이 이상적인 상태일 것입니다.

자기자금을 확실히 준비

급한 지출에 대응하기 위해서도 약간 의 자금을 준비 하고 나서 아파트 투자를 시작합시다. 일반적인 준비하는 자기 자금의 기준은 물건의 1~3할 이라고 합니다.

최근, 부정 융자가 발각한 적도 있어 대출을 짜 때의 심사도 엄격해지고 있습니다. 확실히 자기자금을 준비하지 않으면 대출을 받지 못할 가능성도 있으므로 주의가 필요합니다.

또, 아파트 투자에는 공실이나 가파른 수선 등의 리스크 가 뒤따르기 때문에, 갑작스러운 비용에 대응하기 위해서, 자기 자금을 준비해 두는 것도 필요합니다.

저렴한 비용으로 고품질의 아파트 건축

아파트 투자를 시작할 때는 싸고 고품질의 아파트 건축을 하도록 유의합시다. 건축비를 줄일 수 있다면 수익률도 높아집니다.

싸고 고품질의 아파트 건축을 한다면, 공법이나 구조에 따라 평단가가 다르고, 하우스 메이커에 의해서도 뛰어난 공법이나 구조가 다르기 때문에, 확실히 건축 플랜을 비교 합시다.

아파트 대출을 상환 비율을 미리 시뮬레이션

아파트 대출의 상환 비율은 미리 시뮬레이션을 할 수 있습니다. 상환 비율은

매월 대출 상환액 ÷ 만실 시 매월 집세 수입 × 100 = 상환 비율(%)

라는 계산식으로 구할 수 있습니다. 집세 수입은 만실시 금액을 사용하고 있습니다. 매달뿐만 아니라 연간 계산도 가능합니다.

토지와 그 주변의 조사를 충분히 실시한다

지어지거나 구입할 물건의 장소의 후보가 있으면, 그 토지가 어떠한 입지에서 아파트 경영에 적합한 입지인지 등, 사전에 확실히 조사를 행합시다.

입지를 확인할 때의 포인트

• 주변의 아파트는 어떤 설계(층수·호수·주차장)인가
• 주변에서 입주율이 높은 아파트의 특징은 무엇인가?
• 그 도시의 인구가 늘어나고 있는가?
• 그 도시의 사람은 어떤 연령대의 사람들이 살고 있습니까?

조사 부족으로 물건을 찾고 있는 사람의 요구와 맞지 않는 아파트를 세워 버리면, 아무리 궁리를 해도 인기가 나오는 물건은 되지 않는 리스크가 있습니다.

아파트 디자인은 하우스 메이커에게 맡긴다.

아파트의 디자인은 하우스 메이커에 맡기십시오. 시공 회사에는 하우스 메이커 같은 설계 사무소나 현지의 공무점 등 종류가 있어, 업자에 의해 특기 불특의가 있습니다.

그리고 아파트와 맨션과 같은 대규모 건물을 세우는 데 익숙해져 있으며, 거주자의 요구에 맞는 디자인과 건축을 알고있는 것은 주요 하우스 메이커입니다.

아파트 투자은 한 번 시작하면 쉽게 종료할 수 없습니다. 너무 많이 아끼지 않고, 디자인은 하우스 메이커에 맡깁시다.

시공사로부터의 매입에도 스스로 대책을 세운다

'호박마차' 사건은 관리회사·은행·투자자의 누가 나쁘다는 이야기가 아니라, 삼자가 각각 조금 욕심을 내고 능숙한 이야기를 믿어 버린 것으로 일어난 사건입니다.

자산을 소유하고 있다면, 그 자산을 사용하려고 주위의 사람은 당신에게 아파트를 세우려고 하고, 아파트 투자의 이점이나 이야기를 가져옵니다.

아파트 투자는 시작하기 전에 조금 멈추어 스스로 그 사업 계획의 시뮬레이션을 하거나 제삼자의 제안을 받는 용기가 필요합니다.

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아파트 투자에서 지옥을 보는 사람의 특징

아파트 투자는 누구나 시작할 수 있습니다. 그러나, 안이하게 시작하면 방금 소개한 대로 지옥에의 뜻밖의 함정이 있습니다.

그래서 본 장에서는 아파트 투자에서 지옥을 보는 사람에게 공통적으로 보이는 특징에 대해 설명합니다.

손쉽게 FIRE를 달성하고 싶은 사람

아파트 투자로 불로 소득이 들어온다고 자주 말하지만, 방치해 두면 좋은 것은 아닙니다 . 안정적으로 집세 수입을 얻기 위해서는 외관에서 설비, 서비스에 이르기까지 어떤 아파트라면 많은 사람들이 살고 싶을 것인지를 항상 생각하고 계속 실행해야 합니다 . 때로는 실제로 현지로 발길을 옮겨 주민과 커뮤니케이션을 취하거나, 인근의 분위기나 야간의 치안을 확인하거나, 보유한 아파트의 상황을 자신의 눈으로 확인해 두는 것도 중요한 대가의 역할 입니다.

아파트 투자에서 성공하고 있는 대가 속에는 스스로 전기 공사사의 자격을 취했다는 사례도 있습니다. 가전의 설치나 수리를 대신 할 수 있으면, 업자가 들어갈 때까지 기다리지 않고 곧 입주자에게 쾌적한 생활을 제공할 수 있다고 하는 서비스 정신으로부터 오는 것입니다.

아파트 투자를 지옥화시키지 않기 위해서는 입주자를 위해 되는 것은 무엇인가 생각 적극적으로 실행해 나가는 자세를 가지는 것이 중요합니다 . 관리 회사에 맡기지 않고 자신의 눈으로 아파트의 상태를 확인하는 번거로움이 필요합니다.

즉시 소득을 얻고 싶은 사람

앞서 소개했듯이 아파트 투자를 흑자화시키기 위해서는 최소 10년 정도의 기간이 걸립니다 . 1~2년째는 적자가 된다고 생각하는 것이 좋을 것입니다.

그러므로 바로 이익을 내려고 하면 판단을 잘못할 가능성이 높습니다. 아파트 투자에서는 수개월 앞의 수지를 생각하는 것이 아니라, 수십년이라는 기간 속에서 생각하는 것이 포인트가 됩니다. 시간축이 길기 때문에, 자신의 인생과 비추어 생각할 필요도 있을 것입니다.

아파트 투자로 불로 소득을 얻기 위해서는 차분히 허리를 잡고 경영에 임하는 것도 중요합니다 .

공부나 정보 수집에 어려움이 있는 사람

아파트 투자에서는 대부분의 관리 업무를 관리 회사에 위탁할 수 있습니다. 그 때문에, 부동산 투자의 지식이나 경영의 지식이 없어도 편하게 벌 수 있다고 생각하는 분도 많습니다.

그러나 반복하는 것 같지만 아파트 투자는 방치하여 집세 수입을 얻을 수 있을 만큼 달지 않다. 

아파트의 투자 상황이 항상 일정하지는 않습니다. 약간의 일로 수지가 악화되어 실패해 버릴 가능성이 항상 있기 때문에, 시작하기 전후 불문하고, 적극적으로 부동산 투자나 거기에 관련한 정보를 모아 평소부터 공부를 해 나갈 필요가 있습니다.

아파트 투자는 "하지 않는 위험"보다 "할 위험"이 높습니다.

잘 영업맨으로부터, 「아파트 투자는 상속세 대책이 된다」나 「불로 소득을 얻을 수 있다」등의 단언을 듣는 일이 있다고 생각합니다.

영업맨의 입차에 실려 아파트 투자를 시작한 결과 지옥을 보게 되는 사람은 많이 있습니다. 아파트 투자를 생각하고 있는 경우, 「할 리스크」와 「하지 않는 리스크」의 어느 쪽이 높은지를 천칭에 걸쳐서 생각하도록 합시다 .

상속세가 걱정이라면 매각하여 현금화

「토지를 이대로 소유하고 있어도 상속시에 많은 세금을 받을 뿐」 「버블 붕괴 전처럼 부동산 지가가 계속 상승하는 시대가 다시 한 번 올지도 모른다」라고 하는 생각으로 아파트 투자를 생각하거나, 토지를 놓을 수 없는 사람도 있을 것입니다.

그러나 앞서 언급했듯이 아파트 투자를 하는 위험으로 하지 않는 위험은 어느 쪽이 높은 것인가, 라고 하는 이야기입니다. 상속세를 신경 써서 아파트 경투자를 생각하고 있다면, 토지를 매각하고 현금화하고, 그 현금을 수명이 오기 전에 다 써버리는 것이 제일의 상속세 대책 이라고 말할 수 있습니다.

상속세 대책을 위해 부채를 만들어 불확정한 집세 수입에 기대할지, 신속하게 현금화해 리스크를 없애고 유산 상속을 쉽게 하는지, 어느 쪽이 좋은가를 생각해 봅시다.

아파트 투자는 적자 경영이 된다

아파트 투자는 10년・15년과 연수가 지나면서 입주율이나 집세도 내려가기 때문에, 적자 경영이 될 가능성이 높아져 갑니다.

아파트 투자를 시작한 당시는 인기의 물건이었다고 해도, 차례차례로 신축으로 그레이드가 높은, 매력적인 물건이 같은 집세로 태어납니다. 한편으로 자신의 물건은 노후화가 진행해 갈 뿐이므로, 인기는 떨어지고, 집세도 낮출 수밖에 없게 됩니다.

집세는 그 시점에서의 수요와 공급으로 움직이는 것이고, 최초의 금액으로 계속 해 갈 수 있는 것은 아닙니다. 10년 후에는 입주율과 집세가 내려가면, 당초 집세 수입의 절반이 될 가능성도 있습니다. 그래도 토지나 아파트 소유로 인한 고정자산세는 똑같이 걸리며 집세 수입이 줄어든 상태에서의 세금 부담은 무거워진다.

편리한 「일괄 빌려 시스템」

공실이 많이 나와 버리거나 입주자에게 집세 체납되어 버리거나 했을 때에서도 집세의 10% 정도의 관리료를 지불함으로써 일정한 임대료를 보증해 주는 일괄 빌리기라는 시스템이 있습니다.

언뜻 보면 소유자에게 친절한 구조로, 대기업만이 가능한 지원이라고 생각하는 사람도 있을지도 모릅니다. 그러나 너무 소유자에게 편리한 이야기이기 때문에 경계해야합니다. 임대경영회사도 자선사업으로 하고 있는 것은 아니기 때문에, 리스크를 어깨 대신해 주는 대신에 다른 곳에서 이익을 얻고 있다고 생각해야 합니다.

예를 들어 건축비에 대해 공무점에 직접 부탁한 경우와 임대 경영회사를 사이에 둔 경우와 1.5배 정도의 차이가 태어날 수도 있습니다. 이것은 대량 빌리기 계약의 위험 위험 회피를하기 때문입니다. 임대경영회사에서 보면 일반 단독주택 등과 비교한다고 하는 값으로 공사를 맡을 수 있기 때문에 임대주택은 '맛있는 일'이라는 인식입니다.

영업 맨에게 세미나는 신규 고객 개척의 장소

세미나에서는 통상, 세무사나 공인 회계사등의 전문가로부터, 토지 활용에 필요한 세무 지식이거나 부동산 상속의 기초 지식이거나를 테마로 한 공연이 행해집니다.

그러나, 그 후 클라이언트에 의한 개별 상담회가 시작됩니다. 그때까지의 이야기를 듣고 임대 경영을 긍정적으로 검토할 생각인 참가자와, 회장에서 대기하고 있던 하우스 메이커의 영업이 자세한 이야기를 한다는 흐름입니다.

거기에서는 일괄 빌리기나 과거의 성공례 등, 긍정적인 것 밖에 이야기에 오릅니다. 영업 맨에게 세미나는 신규 고객 개척의 장소이기 때문에, 오너는 조심해야 합니다.

무조건 돈을 벌면 부동산업자는 스스로

아파트 투자에 대해서 부동산업자의 영업맨은 「좋은 물건이 있다」 「벌레」라고 하는 이야기를 들고 옵니다만, 그렇다면 왜 스스로로 시작하지 않는 것입니까. 무조건 돈을 벌 수 있는 사업이 있다면 해치지 않을 것입니다.

결론에서 말하면, 사업으로 하기에는 수고가 걸려 리스크가 큰데도, 그에 맞는 리턴을 얻을 수 없기 때문입니다. 그보다 아파트 투자를 권하고 중개 수수료로 수익을 올리는 것이 돈을 벌 수 있는 확실한 수단이 되는 것입니다.

다만, “부동산업자의 사원은 조건면에서 대출을 받을 수 없다” “원래 물건을 바꿀 정도의 연수입을 영업맨이 얻지 못했다” “고객과 같은 요구를 가지고 있는 것은 아니다”라고 하는 이유도 존재합니다. 즉, 「벌지 않기 때문에 스스로는 하지 않는다」라고 「하고 싶지만 비용의 면으로 할 수 없다」의 2개의 패턴이 있기 때문에, 어느 쪽의 패턴인지를 판별할 수 없다면 손해를 하게 될 것입니다.

요약

아파트 투자는 확실히 그 수익성이 매력적입니다만, 정말로 시작해도 괜찮은지 신중하게 검토하지 않는다고 생각하지 않는 지옥에의 함정을 밟아 버릴 가능성이 높습니다 .

이번에 소개한 것은 모두 아파트 투자에서는 드물지 않다는 것입니다. 수입을 얻는 것이 목적의 아파트 투자로 자기 파산해 버려서는, 본말 전도가 되어 버립니다.

아파트 투자의 장점만 보고 안이하게 시작하는 것이 아니라, 단점이나 리스크에 대해서도 파악하여 후회가 없는 판단을 하도록 합시다.