토지 활용의 수익 모델과 주의사항

토지 활용은 정말 돈이 될까?

대출의 저금리화에 따라 아파트 경영이나 아파트 경영 등의 토지 활용이 주목을 받고 있습니다만, 토지 활용은 정말 돈까요? 물론 임대 아파트나 임대 아파트를 건설하고 있는 회사나 이를 위해 대출을 대출하고 있는 금융기관은 광고비를 들여 돈을 벌는 것을 세상에 선전하고 있습니다.

하지만토지 활용은 반드시 돈을 벌지 않는다.. 가지고 있는 토지에 따라 적절한 토지 활용법이 있으며, 경우에 따라서는 어느 쪽도 적합하지 않을 수 있습니다.

이러한 것을 전제로 토지 활용으로 성공하기 위한 「리서치의 방법」이나 「토지 활용에 관한 사고방식」을 배워 가는 것이 중요합니다.

잘라도 분리 할 수없는 인구 감소 문제

토지 활용을 고려할 때, 현재의 한국은 인구 감소 문제에 직면하고 있는 것을 잊지 말아야 합니다. 인구가 줄어든다는 것은 당연히 임대 아파트와 임대 아파트, 주차장 등의 수요도 줄어들 것입니다. 특히 교외 등에서는 과소화가 진행되어 심각한 사태에 빠질 가능성이 있는 것도 상정해 둘 필요가 있습니다.

고령화가 진행됨에 따라 노인홈 등의 수요가 늘어날 가능성도 있지만, 전체 인구가 줄어들기 때문에 이에 큰 효과를 기대하는 것은 위험합니다.

사회 문제에 대한 대책으로서의 토지 활용

한편, 연금 문제 등의 사회 문제에 대해서는 토지 활용이 해결책이 될 수도 있습니다. 현재 일본에서의 공적 연금은 현역 세대가 지불한 보험료가 그대로 연금 수급자에게 지불되는 부과(후카) 방식이 되고 있습니다.

현역 세대도 연금을 받는 연령이 되면 미래의 현역 세대에 지지를 받게 됩니다만, 저출산 고령화가 진행되는 일본에서는 현재의 현역 세대가 연금 수급자가 될 무렵에는 노동자 인구 상당히 줄어들 것으로 예상됩니다.

이로 인해 현재의 부과방식의 연금제도는 존속할 수 없게 될지도 모릅니다. 가능하더라도 지급액은 지금보다 훨씬 적을 수 있습니다.

자신들은 지불했는데, 장래는 받을 수 없다니…그 방법 중 하나가 토지 활용입니다.

토지 활용에는 여러가지 방법이 있습니다만, 예를 들어 임대 아파트를 세우는 경우, 현역 세대 때에 세워 두면, 고령이 되었을 무렵에는 대출의 지불도 끝나, 받는 집세 수입을 연금 대신하는 것이 할 수 있습니다.

토지 활용의 장점과 단점을 정리

여기에서는 토지 활용의 장점과 단점을 정리해 나갈 것입니다.

장점

토지 활용의 장점은 다음과 같습니다.

・정기적인 수입을 얻을 수 있다

・절세할 수 있다

・토지를 관리할 수 있다

정기적인 소득을 얻을 수 있다

임대 아파트와 임대 아파트 건설, 주차장 이용, 트렁크 룸 이용 등 어느 방법에서도 정기적인 수입을 얻을 수 있습니다. 현역 세대 때의 대출을 상환하고 끝나면 고령이 되었을 때 안정된 수입을 얻을 수 있다는 장점도 있습니다.

절세할 수 있는

빈 땅(갱지)으로 두는 것보다 건물을 세우는 것이 고정 자산세를 싸게 억제할 수 있고, 그대로 상속까지 생각해도 건물을 세우는 것으로 상속세의 평가액을 억제할 수 있다 합니다. 그 외 부동산소득 감가상각이나 청색신고 특별공제 등 소득세 절세에도 도움이 됩니다.

토지를 관리할 수 있는

빈 땅(갱지) 그대로 방치하고 있으면, 풀이 자라면 잔디 깎기를 해야 하는 등, 관리에 수고가 걸립니다. 한편, 건물을 세워 활용해 버리면, 매일의 일환으로서 청소등의 관리도 할 수 있습니다.

단점

한편, 토지 활용의 단점에는 다음과 같은 것이 있습니다.

・초기 비용이 든다

· 사업에는 위험이 있습니다.

초기 비용이 든다.

임대 아파트를 지을지, 주차장 이용을 하는지 등, 어느 토지 활용법을 선택하는지에 따라서도 바뀌지만, 어쨌든 초기 비용이 걸려 버립니다. 특히 임대 아파트를 세우는 경우에는 초기 비용의 액수가 크고, 잘 입주자를 모을 수 없으면 크게 마이너스가 되어 버릴 가능성도 있습니다.

사업에 위험이 있음

토지 활용을 한다는 것은 단지 지주로부터 사업 소유자가 되는 것을 가리킵니다. 건물과 설비에 대한 초기 비용을 포함하여 얼마나 많은 수익이 있고 얼마나 비용을 지불해야 하는지를 계산하고, 현실과 계산에서 차이가 있으면 수정해 나가는 작업을 항상 실시해야 합니다. 특히 초기 비용의 비축을 위해 다액의 차입을 했다면, 수입이 잘 들어가지 않으면, 최악의 경우에는 파산하지 않을 수 없을 수도 있습니다.

토지 활용의 수익 모델과 유지해야 할 위험

여기에서는, 토지 활용 중에서도 임대 아파트·임대 아파트의 경영, 주차장 경영, 트렁크 룸 경영에 대해서, 수익 모델과 잡아 두어야 할 리스크를 전하고 싶습니다.

1. 아파트·맨션 경영

토지 활용 속에서 가장 인기있는 아파트·맨션 경영입니다만 초기 투자액이 커지기 쉽고, 확실히 이익이 나오도록 계획을 세울 필요가 있습니다.

수익 모델

아파트 및 아파트 경영의 수익은 임대 수입으로 이루어집니다. 보통 아파트·맨션 경영을 위해 건물을 신축하는 경우에는 대출을 빌리게 됩니다. 그러므로 집세 수입에서 대출 상환액과 기타 비용을 뺀 금액이 더해질 계획을 세워야 합니다.

덧붙여 최종적으로 나온 이익에 대해서는 세금이 부과되어 마이너스이면 다른 소득과 손익 통산할 수 있습니다만, 당연히 이익이 나오지 않는 것은 문제이므로, 그렇게 되면 조속히 개선할 필요 있을 것입니다.

가정 위험

예상되는 위험 중에서도 큰 것은 공실 위험과 사고 위험입니다. 공실 리스크에 대해서는 집세를 낮추거나, 리폼 하는 등의 대책이 필요해, 항상 요구되는 물건으로 해 둘 필요가 있습니다.

또한 좋은 관리 회사와 만날 수 있는지 여부도 중요한 포인트입니다. 한편, 소유물건에서 자살이나 화재등이 일어나 버리는 사고 리스크도 안고 버립니다.

확률로는 높지 않은 것의 완전하게 제로로 하는 것은 불가능하기 때문에, 가능하면 복수의 물건으로 토지 활용을 실시해 , 최악 1개의 물건이 안 되어도 그 밖에서 커버할 수 있도록 합시다.

2. 주차장 경영

주차장 경영은, 토지 활용 중에서도 초기 비용을 저렴하게 억제할 수 있는 활용법으로, 수익도 적습니다만, 다른 토지 활용법에의 변환이 용이합니다.

수익 모델

주차장 경영에는 월극 주차장과 코인 주차장의 2개가 있어, 한층 더 코인 주차는 일괄 차상 받는 방법과 구입하는 경우가 있습니다. 월극 주차장에서는, 주차장을 이용하고 싶은 사람과 계약을 맺고, 매월의 수입을 얻습니다. 계약자수가 많으면 많을수록 수익이 늘어나지만, 대수에 한계가 있기 때문에, 대수×임료가 수입의 상한이 됩니다.

한편, 코인 주차장은 기계를 도입해야 하지만, 전문업자에게 토지를 일괄 빌려주고, 그 토지상에 전문업자의 기계를 도입하는 방법과, 기계를 전문업자로부터 구입하는 방법의 2 하나가 있습니다. 전문업자에게 토지를 일괄 빌려주는 방법으로는 기계의 고장 리스크 등을 피할 수 있습니다만, 얻을 수 있는 수입이 적어져 버립니다.

기계를 직접 구입하는 패턴을 사용하면 수익을 늘릴 수 있지만 기계가 고장 나면 직접 비용을 지불하고 수리해야합니다. 덧붙여 일반적으로 월극 주차장보다 코인 주차 쪽이 큰 수입을 얻기 쉽습니다 .

가정 위험

월극 주차장에 관해서는, 3월 말 등 전근이 많은 타이밍에서 해약이 잇따르면 다음 차용자를 찾을 때까지 수익이 크게 내려 버리는 리스크가 있습니다. 한편, 코인 주차에 관해서는 입지에 따라서는 전혀 이용되지 않는 위험이 있습니다. 특히입지에 관해서는 사전에 잘 확인해 둡시다..

3. 트렁크룸 경영

트렁크 룸 경영은 토지 위에 트렁크 룸을 두고 임시 수하물 보관 장소로하는 사업을 운영하는 것입니다.

수익 모델

트렁크 룸 경영의 수익 모델도 주차장과 마찬가지로, 업자가 일괄 차상하는 패턴과 트렁크 룸을 비품으로서 구입해 대출하는 패턴이 있습니다. 대량 차용 패턴에서는 이 위험이 없지만 수익은 줄어듭니다.

한편, 트렁크 룸을 구입하고 운영하는 방법에서는 트렁크 룸이 파손되어 버린 것 같은 경우에는 스스로 수리 비용을 부담할 필요가 있습니다만, 수입을 모두 자신의 것으로 할 수 있습니다.

가정 위험

트렁크 룸을 직접 구입하면 트렁크 룸이 손상되어 사용할 수 없게되면 큰 통증을 겪게됩니다.

현재 상태 파악과 방향이 부족함을 파악

토지 활용의 종류 마다 수익 모델과 상정 리스크를 전했습니다만, 토지 활용에는 정답은 없습니다. 토지나 자신의 상황을 확실히 파악한 뒤, 토지 활용의 종류마다 방향 부족을 아는, 파악하는 것이 중요합니다.

좋은 이야기뿐만 아니라 위험을 파악하는 것이 중요합니다.

또, 현상 파악과 방향 부족을 판별한 후, 돈을 벌고, 절세를 할 수 있다, 라고 하는 좋은 이야기만에 대해서 가는 것이 아니라,위험에 대해서도 잘 이해하는 것이 중요합니다.. 토지 활용에서는 큰 수익을 올리는 것도 중요하고, 그 이상에 치명적인 리스크를 지지 않고 경영을 계속해 나가는 것이 중요합니다.

토지 활용의 종류마다 상정되는 리스크를 파악해, 그 대책을 강구한 후에 토지 활용에 임하는 것을 유의합시다.

요약

세 가지 토지 활용법의 장점과 단점으로 간주되는 위험에 대해 알려드립니다. 토지 활용의 방법에 대해서는, 「자신이 이것을 하고 싶다」라고 하는 것으로 선택되는 것도 안되는 것은 아닙니다만, 그것보다, 그 토지에 제일 있던 활용법을 모색해, 선택하는 것이 중요 입니다.

그 토지에 제일 맞는 활용법이라고 하는 것은, 실은 프로로부터 봐도 의견이 나뉘는 일도 있을 정도로 어려운 문제입니다. 여러가지 프로의 의견을 듣는 의미에서도, 일괄 플랜 청구의 활용을 추천합니다.

일괄 플랜 청구에서는, 자신의 물건 정보를 입력하는 것만으로 그 토지의 수익을 극대화하는 토지 활용법에 의한 제안을 복수사로부터 받을 수 있습니다. 소개를 받은 회사 중에서 자신을 향하고 있을 것 같은 제안을 한 회사에 상담을 가져가 보면 좋을 것입니다.