옛날 옛적에 사무실은 많은 사람들에게 두 번째 집이었습니다.
할당된 책상은 개인 물품으로 장식되었습니다. 하루가 끝날 때마다 가장 좋아하는 머그컵이 식기 세척기를 통과했습니다. 바퀴 달린 의자는 정확한 사양에 맞게 조정되었습니다. 팬데믹 이후로 그 사무실 루틴은 사라졌습니다. 이제 하이브리드 근무가 많은 회사의 표준이 되었기 때문에 매일 방문했던 고층 빌딩 근로자 중 몇몇은 빈 자리에 앉아 있거나 팬데믹 이전 수용 능력보다 훨씬 낮습니다.
부동산 회사인 Cushman & Wakefield의 7월 데이터에 따르면 2023년 2분기 맨해튼 사무실 건물의 공실률은 22.4%였습니다 . 부동산 회사 CBRE에 따르면 샌프란시스코의 공실률은 이전에는 0에 가까웠음에도 불구하고 31.8%로 증가했습니다. 스타트업들이 사무실 공간을 두고 싸우고 있는 팬데믹. 부동산 서비스 회사인 JLL에 따르면 런던 중심부의 건물은 더 꽉 차 있지만 공실률은 9.4%라고 합니다 . 이 비율은 장기 평균인 5.5%의 거의 두 배에 달합니다.
현재 사용 중인 사무실 건물에서도 산발적인 트래픽이 더 많이 발생합니다. 수요일에는 북적거릴지 모르지만, 금요일이 되면 유령 도시가 됩니다. BBC Worklife에서 확인한 글로벌 직장 통찰력 회사 Leesman의 데이터에 따르면 영국 직원의 74%가 일주일에 2일 이하로 사무실에 출근할 계획이며 주중 출석률은 월요일이나 금요일보다 훨씬 높습니다.
이는 많은 기업이 사용하는 것보다 더 많은 공간을 보유하고 있음을 의미하며 전문가들은 기업이 전염병 이전에 보유했던 부동산 공간이 필요할 징후가 거의 없다고 말합니다. 기업은 이 건물을 붙잡고 직원들이 돌아올 것인가, 아니면 한때 분주했던 이 공간에 새로운 미래가 다가올 것인가?
빈 공간
Leesman의 CEO인 Tim Oldman은 조직들이 불과 3년 전보다 훨씬 적은 공간이 필요하다는 사실을 깨닫고 있다고 말합니다. 그의 연구에서 그는 Leesman의 기업 고객이 전염병 이전보다 사무실 공간이 30%~40% 더 적게 필요할 것이라고 보고한 것을 발견했습니다.
사무실은 마을 회관과 다릅니다. 어느 날 밤에는 스카우트가 거기에 있고 다음 날에는 뜨개질 동아리가 있습니다 – Tim Oldman
그러나 많은 사람들이 여전히 팬데믹 이전에 사용했던 건물을 점유하고 있습니다. 비어 있는 공간으로 인해 수익 손실을 보고하는 기업에게는 문제가 됩니다.
예를 들어, 2023년 2월 샌프란시스코에 본사를 둔 기술 회사인 Dropbox 는 임대 계획을 세웠던 미사용 사무실 공간으로 인해 2022년에 1억 7,500만 달러(1억 3,800만 파운드) 이상의 손실을 기록했습니다 . 이 문제에 대한 대응으로 일부 기업은 이미 수년간 점유해 온 공간을 버리고 있습니다. 지난 6월, 글로벌 금융회사인 HSBC는 런던 동부 카나리 워프에 있는 45층짜리 본사를 도심에 있는 훨씬 작은 사무실로 거래할 것이라고 발표했습니다.
샌프란시스코에 본사를 두고 있는 직장 데이터 플랫폼 Envoy의 설립자이자 CEO인 Larry Gadea는 이러한 공석은 단지 규모 축소뿐만 아니라 통합 의 결과라고 설명합니다. Gadea는 Envoy 고객 중 다수가 상당한 수의 직원을 해고하고 여러 직원을 한 도시에 분산시키는 대신 단일 사무실로 이전하고 있다고 말합니다. “이것이 현재 우리 사업이 주로 통합되고 있는 회사를 통해 운영되고 있는 방식입니다.”라고 그는 말합니다.
기업이 공간을 포기함에 따라 Oldman은 기업이 비우는 건물 중 상당수가 영원히 비어 있을 것이라고 믿습니다.
"우리는 사무실을 쉬는 날에 다른 기능을 수행하도록 용도를 변경할 수 없습니다."라고 그는 말합니다. “사무실은 마을 회관과 다릅니다. 어느 날 밤에는 스카우트가 거기에 있고 다음 날에는 뜨개질 동아리가 있습니다. 그들은 임차인 조직의 요구 사항과 직원에 대한 법적 의무에 매우 잘 맞춰져 있습니다. 서로 다른 날에 서로 다른 일이 일어나는 일종의 혼합 환경에 대한 아이디어는 현실이 아닙니다.”
주거용 솔루션?
일부 전문가들은 전환과 용도 변경이 효과가 있을지 회의적이지만, 일부 기업과 도시 모두 이러한 빈 공간이 비어 있는 것을 막기 위해 노력하고 있습니다.
어떤 경우에는 민간 개발자들이 빈 건물을 전 세계의 고급 아파트 공간으로 바꾸고 있습니다. 맨해튼 시내에서 개발자들은 110만 평방 피트(1.02 평방 미터)의 사무실 블록을 1,300가구의 주거용 타워로 전환하기 위해 자본을 조달했습니다 . 이 프로젝트에는 5억 달러(4억 4천만 파운드) 이상의 비용이 소요되는 것으로 추산됩니다. 이는 더 작은 규모에서도 일어나고 있습니다. 영국 리즈에서는 1960년대 7층짜리 사무실 건물이 곧 168개의 임대 아파트가 될 것입니다 .
그러나 이러한 프로젝트는 표준이 아닙니다. CBRE에 따르면, 지난 20년 동안 미국 내 신규 아파트 단지 중 사무실 개조는 1%에 불과했으며 , 앞으로도 이러한 사례는 거의 없을 것으로 예상됩니다.
그럼에도 불구하고 부동산 회사에 따르면 주택은 아직 활용되지 않은 사무실 건물에 대한 가장 일반적인 재사용으로 남아 있으며 일부 개발자는 사무실 탈출이 일부 지역에서 더 많은 건물의 토대를 마련했다고 믿고 있습니다.
Metro Loft 개발자의 창립자이자 사무실에서 아파트로의 전환을 오랫동안 지지해 온 Nathan Berman 은 2023년 5월 뉴욕 부동산 거래 행사에서 "우리는 미드타운(뉴욕시)에서 숫자를 작동시킬 수 없습니다."라고 말했습니다 . "그러나 지금 우리가 보고 있는 것은 [일부 사무실 건물의] 가치가 너무 낮아져 이제 이해가 되기 시작하고 있다는 것입니다."
그러나 일부 전문가들은 이러한 전환이 경제적으로 타당한지에 대해 의문을 제기합니다.
Oldman은 특히 런던의 고층 빌딩에 대해 이렇게 말했습니다. “재정적으로 좋지 않습니다.” “이러한 건물을 국내 숙박 시설로 개조하는 데 드는 비용은 첫 구매자인 주택 시장의 공백을 메우지 못할 정도로 높은 가격으로 시장에 나온다는 것을 의미합니다.”
Envoy의 Gadea도 이에 동의합니다. “이러한 건물은 건물 한쪽에만 물과 시설이 있기 때문에 구역화 문제가 있습니다.”라고 그는 말합니다. "기본적으로 구역 설정을 포기한 뉴욕에서도 이러한 건물이 매우 비싸기 때문에 개조되는 경우는 거의 없습니다."
공간을 공유하다
일부 기업에서는 즉시 실행할 수 있는 다른 대안을 찾았습니다. 예를 들어, 면적이 큰 여러 회사는 더 큰 사무실을 비운 후 더 작은 공간을 찾는 기업에 수십만 평방피트를 임대함으로써 다른 기업의 규모 축소를 활용하고 있습니다 .
회의실도 없고 책상도 없습니다. 완전히 다른 문제입니다 – Larry Gadea
그러나 Gadea는 이것이 또 다른 문제를 일으킬 수 있다고 경고합니다. 공간이 적으면 건물에 인력의 일부만 있어도 모든 사람을 위한 책상이나 회의 공간이 충분하지 않을 수 있다는 점입니다. “많은 기업이 보조 사무실을 폐쇄하고 직원들을 모두 한 곳으로 모아 과잉 생산력과 에너지가 넘치는 곳으로 만들 것입니다.”라고 그는 말합니다.
그는 이것이 사무실 내 협업에 도움이 될 수 있지만 특히 사무실 출석이 늘어나면 관리하기 어렵다고 지적합니다. Envoy를 고용하는 영국 사무실에서는 2022년 8월 이후 회사 트래픽이 29% 증가했습니다. 미국에서는 올해 1월부터 5월 사이 직장 출입이 8% 증가한 것으로 나타났습니다. 직장 컨설팅 회사인 AWA의 하이브리드 근무 지수(Hybrid Working Index) 데이터에 따르면 2023년 전 세계 사무실 출석률은 전년도에 비해 6% 증가한 것으로 나타났습니다 . 통합 사무실에서는 이러한 증가가 훨씬 더 눈에 띕니다. 회사 직원이 100% 사무실에 있지는 않지만 공간은 꽉 찼습니다.
Gadea는 “어디에나 사람이 많아요”라고 말합니다. "그들은 회의실이 없고 책상이 없습니다. 이는 완전히 다른 문제입니다."
노동자들의 복귀를 바라며
전문가들은 모든 회사가 사무실 공간을 없애고 있는 것은 아니라는 점에 유의하는 것이 중요하다고 말합니다. 일부는 직원들을 다시 유혹하기 위해 공간을 유지하고 업그레이드하고 있습니다.
영국 리즈대학교 경영대학원 행동 연구소 소장인 Helen Hughes는 “올바른 인재, 즉 최고의 인재를 유지하고 유치하기 위해 조직은 역량을 강화해야 합니다.”라고 말합니다 . 그녀는 "앞으로 사무실을 위한 공간은 분명히 있을 것입니다. 그러나 조직에서는 더 많은 활동 기반 환경을 구축해야 한다는 압력을 받게 될 것입니다."라고 말합니다.
Hughes의 연구에 따르면 직원의 3분의 1만이 사무실에 출근하여 집중력이 높은 작업을 수행합니다 . 따라서 사무실에는 직원들이 사용할 수 없는 책상이 줄지어 늘어서 있는 것보다는 소파, 포드, 휴식 공간과 같은 더 협력적인 커뮤니티 작업 공간이 필요할 것입니다. 채우기에 관심을 가져라.
이러한 개선된 공간은 사무실을 바람직한 목적지처럼 느끼게 할 것이라고 Oldman은 덧붙입니다.
사무실 건물이 텅 빈 채로 도심 곳곳에 유령 도시를 만들 것인지, 아니면 현재 비어 있는 공간이 직원이든 거주자든 다시 한 번 북적거리는 모습을 보게 될 것인지 말하기는 아직 이르다. 그러나 전문가들은 변화가 일어나고 있으며 우리가 한때 알고 있던 고층 사무실은 결코 예전과 같지 않을 것이라고 말합니다.
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